دعوای ملکی و انواع آن
دعاوی ملکی دعاوی هستند که موضوع اصلی آن ملک است و در ارتباط با ملک هستند که این دعوای نوعا دعاوی غیر منقول هستند و توسط وکیل ملکی پیگیری میشود. دعاوی حقوقی به دعوای منقول و غیر منقول تقسیم می شود، دعوای غیر منقول مواردی هستند که موضوع اصلی آن مال غیر منقول است و دادگاهی که به این دعوای رسیدگی میکند دادگاه شهر محل ملک غیر منقول است.
اما باقی مواردی که غیر منقول نیستند دعوای منقول محسوب می شوند و در صلاحیت دادگاه شهر محل اقامت خوانده است. برای مثال دعوای اجرت المثل مال غیر منقول دعوای غیر منقول محسوب می شود و همچنین دعوای الزام به تسلیم ملک هم دعوایی غیر منقول محسوب می شود. دعاوی ملکی همانطور که از نام آن پیداست مرتبط با ملک هستند مثل خانه، زمین، ویلا، آپارتمان و همگی غیر منقول محسوب می شوند.
در اینجا قصد داریم تا به اقسامی از دعوای ملکی اشاره کنیم و با چند عنوان از آن ها آشنایی پیدا کنیم. دعوای ملکی ممکن است جنبه های مختلف داشته باشد که گاهی در دادگاه حقوقی رسیدگی می شود و گاهی در اداره ثبت انجام می شود، گاهی هم در دادگاه کیفری قابل رسیدگی است.
اما عبارت دعاوی ملکی بیشتر ناظر بر دعاوی حقوقی است.
مواردی از دعاوی ملکی حقوقی:
- الزام به تنظیم سند رسمی
- دعوای الزام به فک رهن
- دریافت اجرت المثل ملک
- مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
- دعوای تخلیه ملک
- دعوای سه گانه تصرف
- دعوای فروش ملک مشاع
- دعوای تقسیم ملک مشاع
- الزام به اخذ گواهی پایان کار
- دعوای خلع ید
- دعوای اثبات مالکیت
مواردی از دعاوی ملکی که جنبه کیفری دارند:
- فروش مال غیر
- کلاهبرداری در زمینه املاک
- فروش مال غیر
- معامله معارض
- ورود غیر مجاز به ملک غیر
- ابطال سند رسمی
- ابطال اجراییه ثبتی
- افراز ملک و…
دعاوی سه گانه تصرف
دعاوی سه گانه تصرف مخصوص مال غیر منقول است و فقط درباره این اموال صدق میکند. دعوای تصرف عدوانی، دعوای رفع ممانعت و دعوای رفع مزاحمت را دعاوی سه گانه تصرف نام گذاری کرده اند.
در دعوای تصرف عدوانی بحث مالکیت مطرح نیست و فرد مدعی مالکیت نیست بر خلاف دعوای خلع ید بلکه فرد مدعی است که سابقا متصرف این ملک بوده و حال شخصی به صورت غیر مجاز و عدوانی ملک را از تصرف وی خارج کرده است. پس در دعوای تصرف عدوانی لازم است که فرد تصرف سابق خود را اثبات کند و همچنین ثابت کند که تصرف خوانده دعوا بعد از تصرف وی بوده است که به صورت غیر مجاز و عدوانی مال را در تصرف گرفته است . دادگاه با احراز این ارکان حکم به رفع تصرف عدوانی میدهد.
در این دعوا فرد ملک طرف دیگر را تصرف نکرده بلکه مانع استفاده وی از استفاده از ملکش می شود برای مثال با عوض کردن قفل ها اجازه ورود شخص به خانه اس را نمیدهد.
در این دعوا بر خلاف دو مورد قبل فرد از ملک خود استفاده میکند ولی مشکل اینجاست که طرف دیگر آسایش وی را گرفته و از وی سلب آرامش و آسایش کرده به این شکل که مزاحم زندگی فرد می شود برای مثال صداهای بلند موسیقی همسایه، داد و فریاد های همیشگی، انباشته کردن آجر ک مصالح ساختمانی درب خانه فرد و موارد دیگر…
دعوای تخلیه ید
دعوای تخلیه در موردی است که فرد با اجازه و توافق ملک خود را در اختیار دیگری قرارداده است تا مدتی از آن استفاده کند اما پس از پایان یافتن مدت یا پس از رجوع از اجازه آن را تخلیه نمیکند و پس نمیدهد که مصداق بارز آن در عقد اجاره است که مستاجر با پایان یافتن مدت حاضر به تخلیه ملک نیست.
در این صورت میتوان تخلیه وی را لز مرجع قضایی خواستار شد، دعوای تخلیه دعوایی غیر مالی است لذا هزینه دادرسی زیاد و صعودی نخواهد داشت. و این دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگر آنکه ملک مورد تخلیه ملک تجاری و دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد که در این صورت دادگاه صالح خواهد بود نه شورای حل اختلاف.
دعوای خلع ید
دعوای خلع ید تفاوتی بنیادین با تخلیه ید دارد در دعوای تخلیه ید فرد از ابتدا اجازه استفاده از ملک را داشته اما بعد لز آن یا اجازه از بین رفته یا اینکه مدت آن تمام شده است اما در خلع ید از ابتدا اجازه ای در کار نبوده و فرد ملک مالک را غصب کرده بدون آن که قراردادی و توافقی میان این دو باشد. لذا در خلع ید فرد غاصب ملکی را غصب میکند در اینجا مالک با استناد به مالکیت خود میتواند خلع ید غاصب را بخواهد. تفاوت خلع ید با غصب در این است که در خلع ید مال حتما غیر منقول است اما غصب هم در مال غیر منقول ممکن است هم در اموال منقول.
تفاوتی که خلع ید با دعوای رفع تصرف عدوانی دارد این است که در تصرف عدوانی فرد به مالکیت خود استناد نمیکند بلکه به سبق تصرف خود استناد میکند اما در خلع ید فرد باید مالکیت خود را ثابت کند.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در معاملات املاک طبق قانون دولت کسی را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد که تام کی در دفترخانه ثبت اسناد به عنوان مالک در یند ثبت شده باشد. لذا عده ای حتی معتقدند که فروش و معامله مال غیر منقول مثل خانه تنها وقتی محقق می شود و درست است که در دفترخانه ثبت بشود و تشریفات تنظیم سند رسمی انجام شود. متوجه شدیم که تنظیم و انتقال ملک به صورت رسمی امری بسیار مهم است که فرد مالک موظف به اجرای آن خواهد بود حتی اگر در قرارداد شرط نشده باشد زیرا عرف و حتی قانون تنظیم سند رسمی را لازمه معامله ملک میدانند.
به طور خلاصه در مواردی ممکن است مالک از وظیفه خود از جهت تنظیم سند رسمی امتناع و خودداری کند در این حالت میتوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه وی در دادگاه طرح کرد. دادگاه در صورت احراز شرایط حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند میدهد و اگر فروشنده حکم دادگاه را پس از اخطار انجام نداد خود دادگاه و بخش اجرای احکام نماینده وی در انتقال سند رسمی به نام خریدار خواهند بود.
دعوای فک رهن از ملک
عقد رهن عقدی است که فردی مالی را برای پرداخت دین خود و اطمینان طرف مقابل به وثیقه میگذارد و این وثیقه را رهن میگویند که در عرف مردم البته رهن به نهاد دیگری هم اطلاق می شود اما رهن به معنای قانونی و واقعی همان وثیقه گذاشتن مالی برای پرداخت دین است. به این صورت که فردی بدهکار دیگری است و برای اینکه طلبکار از پرداخت دین توسط بدهکار مطمئن سود از وی مالی را به وثیقه میگیرد این وثیقه ممکن است ملک باشد یا ماشین باشد یا موارد دیگر… فردی که مالی را به رهن میدهد راهن و فردی که وثیقه گیرنده و طلبکار است را مرتهن می نامند.
رهن ملک بیشتر در مورد گرفتن وام از بانک صدق میکند که وام گیرنده ملک خود را در رهن بانک قرار میدهد و اینجا راهن خود وی خواهد بود. حال اگر بدهکار و راهن تمام وام و اقساط را پرداخت کند ولی هنوز ملک وی آزاد نشود میتواند دعوای الزام به فک رهن را اقامه کند.
در حالتی دیگر هم شخصی ملکی را که در رهن دارد به صورت مبایعه نامه عادی میفروشد اما خود ملک در رهن بانک است ولی تعهد میکند و قول میدهد که تا زمانی معین که باید سند رسمی تنظیم شود ملک را از رهن خارج میکند حال اگر این کار را نکند میتواند الزام وی را به فک رهن از دادگاه تقاضا کرد.
دعوای فروش ملک مشاع
مال مشاع مالی است که چند مالک دارد و دارای مالکین متعدد است به عبارتی مال مشترکی است که چند نفر در آن سهم دارند به گونه ای سهم هر مالک از آن مال مشخص نیست. در مقابل مال مفروز مالی است که تنها یک مالک دارد. اگر مال مشاع افراز بشود. هر مالک سهم خود را میبرد و مال مفروز می شود.
فرض کنید که چند نفر مالک مالی مشاع هستند ولی میخواهند سهم خود را جدا کنند و مستقل بشود مثل حالتی که از پدر متوفی خانه ای به ارث رسیده حال تمام وراث در آن خانه سهم دارند در اینجا برای جداسازی سهم ها قانون راه های مختلفی را بیان کرده که اگر از این راه ها به نتیجه نرسد نتیجتا باید ملک فروخته شود و سهم هر کدام را به صورت پول به آنان داد.
برای جداسازی سهم مالکین ابتدا باید سراغ افراز رفت، افراز به این معنا است که آن مال یا ملک به چند قسمت تقسیم شود و سهم هر کدام را پرداخت کرد که بیشتر در اموال مثلی که اشباه و نظایر آن زیاد است امکان پذیر است و اگر برای مثال مال مشاع یک خانه باشد این امر غالبا امکان پذیر نیست. اگر از طریق افراز و سپس تعدیل و سپس رد امکان جداسازی سهم ها نبود در آخر باید مال یا ملک را فروخت تا هر کسی به سهم خود برسد. از دادگاه باید دستور فروش را اخذ کرد لازمه این کار این است که گواهی غیر قابل افراز بودن توسط اداره ثبت صادر شده باشد و تقدیم دادگاه شود، دادگاه نیز پس از بررسی دستور فروش ملک را صادر میکند که از طریق مزایده ممکن است به فروش برسد.
نمونه دعاوی ملکی کیفری
از جمله جرایم رایجی که به عنوان دعاوی ملکی کیفری در دادگاه‌ها مطرح می‌شوند، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- جعل کردن اسناد با هدف کلاهبرداری
- ارتکاب به جرم کلاهبرداری در زمینه خرید و فروش املاک
- خیانت در امانت
- استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
- انتقال منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
- فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند شاخص دیگر
- زد و بند در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه‌های مربوطه
- خرید و فروش املاک دارای معارض
- و…
لازم به ذکر است که این موارد فقط چند نمونه از جرایم حوزه املاک هستند و منحصر به این موارد نمی‌شوند. در بین این موارد نیز بعضی پرونده‌های زیادی را در دادگاه‌ها به خود اختصاص داده‌اند. در ادامه به توضیح این جرایم می‌پردازیم.
جعل اسناد با هدف کلاهبرداری
معامله املاک با اسناد رسمی انجام میشود. اگر شخصی بخواهد ملکی را خرید و فروش کند با انتقال سند به خریدار این امر را انجام میدهد. در برخی موارد اشخاص با سند غیر واقعی یعنی جعل سند اقدام به معامله ملک می‌کنند. در این وضعیت جرم جعل سند اتفاق افتاده است. هدف مجعول نیز کلاهبرداری از خریدار است. چرا که در واقع بدون انتقال سند ملک به او منتقل نشده است. جعل سند میتواند از طرف شخصی غیر از مالک یا حتی دفاتر اسناد رسمی اتفاق بیوفتد.
جعل سند علاوه بر پرداخت جریمه برای مجرم، مجازات‌های قانونی در پی دارد.
ارتکاب به کلاهبرداری در خرید و فروش املاک
جرم کلاهبرداری مصداق‌های زیادی دارد. به تعریف دیگر از روش‌های زیادی میتوان از سایر اشخاص کلاهبرداری کرد. در مواردی که کسی با تقلب و کارهای متقلبانه به ملک و مال دیگری آسیب برند. مثلا آن را به شخص دیگری انتقال دهد، جرم کلاهبرداری اتفاق افتاده است. یک نکته مهم در رابطه با کلاهبرداری این است که قانون، نتیجه را شرط مجازات نمی‌داند. یعنی اگر مجرم عملیات کلاهبرداری را شروع کند، بدون اینکه به نتیجه رسیده باشد، باز هم جرم کلاهبرداری اتفاق افتاده است. دلیل این امر هم حمایت از اشخاصی است که علیه آن‌ها کلاهبرداری انجام شده است.
خیانت در امانت
از دیگر جرایم رایج کیفری جرم خیانت در امانت است. این مورد علاوه بر املاک در سایر حوزه‌ها نیز اتفاق می‌افتد. وقوع جرم به این صورت است که ملک شخصی در اختیار دیگری باشد. برای مثال مالک، ملک خود را به شخصی سپرده تا آن را بفروشد یا برای مدتی در آن ساکن باشد. در این وضعیت ملک در دست آن شخص امانت است. هر گونه عمل از جمله از بین بردن، تصاحب کردن، فروختن یا …، خیانت در امانت محسوب میشود.
خرید و فروش املاک دارای معارض
از جمله رایج‌ترین دعاوی ملکی کیفری، فروش املاک دارای معارض است. به این صورت که یک ملک به دو یا چند نفر فروخته شود. در این وضعیت فروشنده ملک را به قولنامه به شخصی منتقل میکند و به موجب سند رسمی به دیگری واگذار می‌نماید.
با این توصیف ملک به دو نفر فروخته شده بدون اینکه طرفین از این موضوع با خبر باشند. این مورد در پیش فروش املاک نیز به وفور اتفاق می‌افتد. برای جلوگیری از این امر بهتر است علاوه بر انجام معامله با اشخاص معتبر، استعلام لازم را پیش از خرید و فروش بگیرید. ضمن آنکه از انجام معاملات قولنامه‌ای خودداری کنید.
قوانین مرتبط با دعاوی ملکی کیفری
آشنایی با قوانین موجب میشود در گام اول شما نسبت به حقوق خود مطلع باشید. همچنین در صورت بروز مشکل از آن دفاع کنید. قانون مادر که موارد مختلف را در موضوعات گوناگون مانند حوزه املاک جرم انگاری کرده است، قانون مجازات اسلامی است. بر اساس این قانون تمامی مواردی که از نظر قانون جرم شناخته شده است، اعلام میشود. بنابراین فرض قانون این است که همه افراد از آن مطلع هستند. همچنین قانون آیین دادرسی کیفری نحوه رسیدگی به جرم را بیان کرده است. اینکه برای هر جرم چه مجازات و به چه میزانی در نظر گرفته شود یا در چه مرجعی به آن رسیدگی میشود. تمامی این موارد در قانون آیین دادرسی کیفری مطرح شده است.
مرجع رسیدگی به دعاوی ملکی کیفری
دعاوی کیفری در قالب شکایت از سوی شاکی در دادگاه کیفری یا دادسرا مطرح می‌شوند. دادگاه و دادسراها دارای شعبات مختلفی هستند. در نتیجه شما برای طرح دعوای خود باید بدانید که به چه مرجعی مراجعه و شکایت خود را مطرح کنید. دعاوی ملکی کیفری نیز به همین صورت است. یک مبنای کلی برای طرح دعوا، این است که جرم در کجا اتفاق افتاده است.
با توجه به این که املاک مال غیرمنقول (غیرقابل انتقال) هستند، دعوا در دادگاهی که ملک واقع شده مطرح میشود. مثلا اگر شاکی ساکن تهران، شخصی که علیه او شکایت شده ساکن اصفهان و ملک واقع در شیراز باشد، دعوا باید در دادگاه کیفری شیراز مطرح شود. همچنین میتوان دعوا را در محل اقامت خوانده مطرح کرد. این مبنا برای طرفین دعوا که در یک شهر ولی در دو حوزه قضایی متفاوت هستند نیز وجود دارد. به این صلاحیت دادگاه‌ها و دادسراها اصطلاحا صلاحیت محلی میگویند.
طرح دعاوی در دادگاه کیفری و دادسر عمومی و انقلاب
پیش از این گفتیم که دعاوی کیفری بنا به مورد در دادگاه کیفری یا دادسرای عمومی و انقلاب مطرح می‌شوند. طرح دعاوی در این مراجع با تقدیم شکایت صورت میگیرد. برخی از دعاوی ملکی کیفری فقط با شکایت شاکی به جریان می‌افتند. در حالی که برخی دیگر به موجب قانون در جریان رسیدگی قرار می‌گیرند، گرچه شاکی شکایت خود را پس بگیرد. در این موارد اصطلاحا گفته میشود که جنبه عمومی جرم باید مورد نظر قرار بگیرد.
برای طرح و پیگیری جرایم با توجه به حساسیتی که دارند توصیه میشود، حتما از وکیل دادگستری کمک بگیرید. این امر علاوه بر اینکه باعث صرفه جویی در زمان شما میشود، مشکلاتی ناشی از عدم اطلاعات قانونی را به حداقل می‌رساند. مرکز حقوقی و داوری سروش عدل با وکلای برجسته در این زمینه شما را همراهی خواهد کرد.